PPnBM Apartemen: Jenis yang Dikenai Tarif 20%

PPnBM apartemen adalah Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang dikenakan atas penyerahan apartemen, kondominium, town house, rumah mewah, dan hunian sejenis yang memenuhi kriteria sebagai Barang Kena Pajak tergolong mewah.

Dalam aturan terbaru, tidak semua apartemen dikenai PPnBM. Apartemen baru dikenai PPnBM apabila masuk kelompok hunian mewah dengan harga jual sebesar Rp30 miliar atau lebih. Jadi, pembeli apartemen dengan harga di bawah batas tersebut tidak otomatis terkena PPnBM, meskipun tetap perlu memperhatikan pajak lain seperti PPN, BPHTB, PPh final, PBB, dan biaya legal transaksi properti.

Artikel ini akan membahas apa itu PPnBM apartemen, dasar hukum terbaru, jenis apartemen yang dikenai tarif 20%, cara menghitungnya, perbedaan PPnBM dengan PPN dan BPHTB, serta checklist yang perlu diperhatikan sebelum membeli apartemen mewah.

Jika Anda ingin memahami pajak properti secara lebih luas, baca juga artikel pajak jual beli rumah dan properti.

Apa Itu PPnBM Apartemen?

PPnBM apartemen adalah pajak yang dikenakan atas penyerahan apartemen yang tergolong barang mewah. Pajak ini merupakan tambahan di luar PPN dan dikenakan untuk mengatur konsumsi barang mewah, menjaga asas keadilan pajak, serta memberi kontribusi penerimaan negara dari konsumsi masyarakat berdaya beli tinggi.

Dalam konteks apartemen, PPnBM umumnya relevan untuk unit apartemen baru yang dijual oleh developer atau pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak tergolong mewah. Untuk transaksi apartemen second antar orang pribadi, kewajiban pajaknya biasanya lebih berkaitan dengan PPh final penjual, BPHTB pembeli, PBB, dan biaya balik nama, bukan PPnBM seperti pembelian unit baru dari pengembang.

Kenapa apartemen bisa dikenai PPnBM?

Apartemen dapat dikenai PPnBM jika memenuhi kriteria sebagai hunian mewah. Pemerintah mengenakan PPnBM untuk kelompok barang tertentu karena barang tersebut umumnya:

• bukan kebutuhan pokok;
• dikonsumsi oleh masyarakat tertentu;
• umumnya dikonsumsi oleh kelompok berpenghasilan tinggi;
• dapat menunjukkan status atau kapasitas ekonomi tertentu;
• perlu dikendalikan konsumsinya melalui instrumen pajak.

Karena itu, PPnBM bukan pajak untuk semua apartemen, melainkan untuk apartemen yang masuk kategori hunian mewah berdasarkan ketentuan harga jual dan jenis properti.

Dasar Hukum PPnBM Apartemen Terbaru

Dasar hukum penting yang perlu dipahami adalah aturan PPnBM untuk Barang Kena Pajak tergolong mewah selain kendaraan bermotor.

1. PP 61 Tahun 2020

PP 61 Tahun 2020 mengatur kelompok Barang Kena Pajak selain kendaraan bermotor yang dikenai PPnBM. Dalam aturan ini, kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya termasuk kelompok barang mewah yang dikenai tarif 20%.

2. PMK 96/PMK.03/2021 dan PMK 15/PMK.03/2023

PMK 96/PMK.03/2021 mengatur penetapan jenis Barang Kena Pajak selain kendaraan bermotor yang dikenai PPnBM dan tata cara pengecualian pengenaan PPnBM. Ketentuan tersebut kemudian diubah dengan PMK 15/PMK.03/2023.

Dalam lampiran PMK 15/PMK.03/2023, kelompok hunian mewah yang dikenai PPnBM 20% adalah rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan harga jual sebesar Rp30.000.000.000 atau lebih.

3. PMK 131 Tahun 2024 dan kebijakan PPN 2025

Mulai 2025, tarif PPN 12% berlaku untuk barang dan jasa yang tergolong mewah. Untuk barang dan jasa selain mewah, pemerintah menggunakan mekanisme DPP nilai lain 11/12 sehingga beban efektifnya tetap setara 11%.

Karena apartemen mewah yang terkena PPnBM termasuk kelompok barang mewah, pembeli perlu memperhatikan bahwa transaksi dapat melibatkan dua lapisan pajak konsumsi, yaitu PPN dan PPnBM.

Jenis Apartemen yang Dikenai PPnBM 20%

Jenis apartemen yang dikenai PPnBM 20% adalah apartemen yang masuk kelompok hunian mewah dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih.

Kelompok hunian mewah yang termasuk objek PPnBM 20%

• Rumah mewah.
• Apartemen mewah.
• Kondominium.
• Town house.
• Hunian sejenis lainnya.

Batas harga jual

Batas harga jual yang menjadi kriteria adalah Rp30 miliar atau lebih. Artinya, apartemen dengan harga jual Rp30 miliar, Rp35 miliar, Rp50 miliar, atau lebih dapat masuk objek PPnBM 20% sepanjang memenuhi ketentuan sebagai hunian mewah.

Contoh apartemen yang berpotensi kena PPnBM

• Apartemen luxury di kawasan premium dengan harga jual Rp35 miliar.
• Kondominium eksklusif dengan harga jual Rp45 miliar.
• Penthouse apartemen dengan harga jual Rp60 miliar.
• Unit apartemen super-premium dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih.

Contoh apartemen yang umumnya tidak kena PPnBM

• Apartemen seharga Rp1 miliar.
• Apartemen seharga Rp3 miliar.
• Apartemen seharga Rp10 miliar.
• Apartemen seharga Rp25 miliar.

Namun, apartemen yang tidak kena PPnBM belum tentu bebas dari pajak lain. Transaksi apartemen tetap dapat menimbulkan PPN, BPHTB, PPh final, PBB, atau biaya legal lain sesuai kondisi transaksi.

Update Penting: Bukan Lagi Rp5 Miliar atau Rp10 Miliar

Beberapa artikel lama masih menyebut bahwa apartemen dengan harga di atas Rp5 miliar atau Rp10 miliar dikenai PPnBM. Informasi tersebut sudah tidak tepat untuk konteks terbaru.

Dalam aturan terbaru, batas harga jual hunian mewah yang dikenai PPnBM 20% adalah Rp30 miliar atau lebih. Karena itu, pembeli dan penjual apartemen perlu menggunakan aturan terbaru agar tidak salah menghitung estimasi pajak.

Perbandingan informasi lama dan terbaru

Siapa yang Memungut dan Membayar PPnBM Apartemen?

Secara ekonomi, PPnBM biasanya menjadi bagian dari biaya yang ditanggung pembeli karena masuk dalam harga atau tagihan transaksi. Namun, dari sisi administrasi pajak, pemungutan dan penyetoran PPnBM dilakukan oleh pihak yang menyerahkan Barang Kena Pajak tergolong mewah, misalnya developer atau pengusaha yang menghasilkan dan menjual unit apartemen mewah.

Dalam pembelian apartemen baru

Jika apartemen dibeli dari developer dan unit tersebut memenuhi kriteria hunian mewah, developer sebagai pihak penjual perlu memperhitungkan PPN dan PPnBM sesuai ketentuan.

Dalam pembelian apartemen second

Jika apartemen dibeli dari pemilik lama atau orang pribadi, transaksi umumnya tidak sama dengan penyerahan unit baru oleh developer. Pajak yang lebih sering muncul adalah PPh final penjual dan BPHTB pembeli. Untuk konteks ini, baca artikel pajak jual beli rumah dan properti.

Cara Menghitung PPnBM Apartemen

Cara menghitung PPnBM apartemen cukup sederhana jika harga jual sudah diketahui dan apartemen tersebut masuk kategori hunian mewah.

Rumus PPnBM apartemen

PPnBM = Tarif PPnBM x Harga Jual

Untuk apartemen mewah, tarif PPnBM yang digunakan adalah 20%.

Contoh 1: Apartemen seharga Rp30 miliar

Seorang pembeli membeli apartemen mewah baru dari developer dengan harga jual Rp30.000.000.000.

PPnBM = 20% x Rp30.000.000.000

PPnBM = Rp6.000.000.000

Jadi, PPnBM atas apartemen tersebut adalah Rp6 miliar.

Contoh 2: Apartemen seharga Rp35 miliar

Jika harga jual apartemen adalah Rp35.000.000.000, maka:

PPnBM = 20% x Rp35.000.000.000

PPnBM = Rp7.000.000.000

Jadi, PPnBM yang perlu diperhitungkan adalah Rp7 miliar.

Contoh 3: Apartemen seharga Rp25 miliar

Jika apartemen dijual seharga Rp25.000.000.000, maka apartemen tersebut belum mencapai batas harga jual Rp30 miliar untuk kelompok hunian mewah yang dikenai PPnBM 20%.

Dengan demikian, PPnBM tidak dikenakan. Namun, transaksi tetap dapat dikenai PPN, BPHTB, PPh final, PBB, dan biaya legal lain sesuai jenis transaksi.

Simulasi Total Pajak Apartemen Mewah

Dalam pembelian apartemen mewah baru dari developer, pembeli tidak hanya perlu menghitung PPnBM. Ada juga PPN dan biaya lain yang perlu dipertimbangkan.

Simulasi apartemen mewah Rp35 miliar

Misalnya seseorang membeli apartemen mewah baru dari developer dengan harga jual Rp35.000.000.000. Apartemen tersebut masuk objek PPnBM 20% dan dikenai PPN 12% karena termasuk barang mewah.

Simulasi di atas belum termasuk BPHTB, biaya notaris/PPAT, biaya balik nama, biaya KPR jika ada, biaya administrasi developer, dan biaya lain yang mungkin muncul.

Perbedaan PPnBM, PPN, BPHTB, PPh Final, dan PBB dalam Transaksi Apartemen

Transaksi apartemen sering melibatkan beberapa jenis pajak sekaligus. Karena namanya mirip dan sama-sama muncul dalam transaksi properti, banyak pembeli bingung membedakannya.

Untuk memahami istilah properti seperti NJOP, NPOP, BPHTB, dan PPh final, baca panduan pajak jual beli rumah dan properti.

Apakah Semua Apartemen Baru Kena PPnBM?

Tidak. Semua apartemen baru tidak otomatis dikenai PPnBM. PPnBM hanya dikenakan jika apartemen tersebut masuk kelompok hunian mewah sesuai aturan, yaitu dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih.

Apartemen baru dari developer

Apartemen baru dari developer yang merupakan PKP umumnya dikenai PPN. Jika harganya Rp30 miliar atau lebih dan masuk kelompok hunian mewah, maka selain PPN, transaksi juga dikenai PPnBM.

Apartemen baru tetapi di bawah Rp30 miliar

Apartemen baru di bawah Rp30 miliar dapat dikenai PPN jika dijual oleh developer PKP, tetapi tidak dikenai PPnBM hunian mewah.

Apartemen second

Apartemen second umumnya lebih terkait dengan pajak jual beli properti seperti PPh final penjual dan BPHTB pembeli. Namun, kondisi transaksi perlu dicek kembali, terutama jika penjual adalah badan usaha atau PKP dengan model transaksi tertentu.

Apakah PPnBM Apartemen Bisa Dikreditkan?

PPnBM berbeda dengan PPN. Dalam administrasi PPN, Pajak Masukan dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan. Namun, PPnBM tidak diperlakukan seperti Pajak Masukan yang dapat dikreditkan oleh pembeli.

Dengan kata lain, PPnBM menjadi bagian dari biaya perolehan atau beban transaksi bagi pembeli. Karena nilainya besar, pembeli apartemen mewah perlu memasukkan PPnBM ke dalam perhitungan total budget sejak awal.

Jika Anda ingin memahami faktur pajak dan risiko pengkreditan PPN, baca juga artikel faktur pajak expired, definisi, solusi, dan konsekuensi.

Faktur Pajak dalam Transaksi Apartemen Mewah

Jika apartemen dijual oleh developer yang merupakan PKP, transaksi biasanya melibatkan faktur pajak. Faktur pajak menjadi dokumen penting untuk mencatat PPN dan transaksi kena pajak.

Hal yang perlu dicek pada faktur pajak

• Nama penjual atau developer.
• NPWP/NIK pembeli sesuai ketentuan.
• Harga jual atau DPP.
• PPN yang dipungut.
• Informasi PPnBM jika relevan.
• Tanggal faktur pajak.
• Status faktur sudah valid dan approved.

Kesalahan faktur pajak dapat menimbulkan masalah administrasi. Untuk referensi tambahan, baca artikel faktur pajak fiktif, daftar kode error e-Faktur, dan penyebab error tidak dapat menyimpan faktur.

Bagaimana Jika Harga Apartemen Termasuk Pajak?

Dalam praktik penjualan properti, developer bisa menawarkan harga dengan beberapa istilah, seperti harga belum termasuk pajak, harga sudah termasuk PPN, atau harga all-in. Pembeli harus meminta rincian tertulis agar tidak salah menghitung total kewajiban.

Jenis penawaran harga yang umum

• Harga belum termasuk pajak: pembeli masih perlu menambahkan PPN, PPnBM jika ada, BPHTB, dan biaya lain.
• Harga termasuk PPN: PPN sudah masuk dalam harga, tetapi belum tentu termasuk BPHTB, PPnBM, atau biaya legal lain.
• Harga all-in: beberapa biaya sudah termasuk, tetapi pembeli harus meminta rincian komponen yang benar-benar ditanggung developer.

Checklist pertanyaan ke developer

• Apakah harga jual sudah termasuk PPN?
• Apakah unit apartemen ini terkena PPnBM?
• Jika kena PPnBM, apakah nilai PPnBM sudah termasuk harga atau ditagihkan terpisah?
• Apakah BPHTB termasuk dalam harga?
• Apakah biaya AJB, notaris/PPAT, dan balik nama termasuk?
• Apakah ada biaya administrasi, sinking fund, service charge, atau biaya lain?

Dokumen harga dan transaksi perlu disimpan dengan baik. Dalam administrasi bisnis, dokumen seperti invoice dan faktur sangat penting. Baca juga artikel arti, pengertian, dan penjelasan faktur penjualan.

Dampak PPnBM terhadap Pembeli Apartemen Mewah

PPnBM dapat berdampak signifikan terhadap total biaya pembelian apartemen mewah. Dengan tarif 20%, beban pajaknya bisa mencapai miliaran rupiah.

1. Total biaya pembelian menjadi lebih besar

Apartemen seharga Rp30 miliar dapat menimbulkan PPnBM Rp6 miliar. Jika ditambah PPN dan biaya lain, dana yang perlu disiapkan jauh lebih besar dari harga jual dasar.

2. Perlu perencanaan cash flow

Pembeli perlu menyiapkan dana pajak sejak awal, terutama jika pembayaran dilakukan bertahap. Jangan hanya menghitung uang muka dan cicilan.

3. Memengaruhi keputusan investasi

Investor properti perlu menghitung apakah potensi kenaikan nilai atau rental yield masih menarik setelah memperhitungkan pajak.

4. Memengaruhi harga jual kembali

Jika pembeli ingin menjual kembali apartemen tersebut, pajak saat pembelian menjadi bagian dari total biaya perolehan yang perlu dipertimbangkan dalam strategi harga.

Dampak PPnBM terhadap Developer

Bagi developer, PPnBM memengaruhi strategi harga, segmentasi pasar, dan komunikasi penjualan. Developer perlu transparan menjelaskan apakah harga unit sudah termasuk PPnBM atau belum.

Hal yang perlu diperhatikan developer

• Menentukan apakah unit masuk objek PPnBM berdasarkan harga jual.
• Menjelaskan komponen pajak kepada pembeli.
• Mengelola faktur pajak dengan benar.
• Menyetor dan melaporkan PPN serta PPnBM sesuai ketentuan.
• Menghindari kesalahan klaim harga all-in tanpa rincian pajak.

Untuk pengelolaan pelaporan pajak bulanan, developer atau bagian finance dapat membaca artikel cara lapor SPT Masa PPN online e-Faktur dan cara mengkompensasikan PPN lebih bayar.

Hubungan PPnBM Apartemen dengan PPN 12%

Mulai 2025, pemerintah menerapkan tarif PPN 12% untuk Barang Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak yang tergolong mewah. Untuk selain barang mewah, digunakan DPP nilai lain 11/12 sehingga beban efektifnya tetap setara 11%.

Karena apartemen mewah yang dikenai PPnBM termasuk barang mewah, transaksi apartemen mewah dapat terkena PPN 12% dan PPnBM 20% sekaligus.

Ilustrasi sederhana

Apakah Apartemen Mewah Bisa Mendapat Insentif PPN DTP?

Pemerintah beberapa kali memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun tertentu. Namun, insentif seperti ini memiliki syarat khusus, misalnya batas harga, periode penyerahan, unit baru, dan ketentuan lain dalam peraturan yang berlaku.

Untuk apartemen mewah dengan harga Rp30 miliar atau lebih, pembeli perlu berhati-hati karena insentif PPN DTP umumnya memiliki batas harga tertentu dan tidak otomatis berlaku untuk semua properti.

Hal yang perlu dicek

• Apakah unit termasuk rumah tapak atau satuan rumah susun yang memenuhi syarat?
• Apakah harga jual masuk batas maksimal insentif?
• Apakah developer memenuhi syarat administrasi?
• Apakah periode penyerahan masuk dalam masa berlaku insentif?
• Apakah pembeli memenuhi syarat sebagai penerima insentif?

Untuk gambaran pajak properti lain, baca artikel pajak jual beli rumah dan properti.

Kesalahan Umum dalam Memahami PPnBM Apartemen

Berikut beberapa kesalahan yang sering terjadi saat membahas PPnBM apartemen.

1. Mengira semua apartemen kena PPnBM

Tidak semua apartemen dikenai PPnBM. Hanya apartemen yang masuk kelompok hunian mewah dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih yang dikenai PPnBM 20%.

2. Masih menggunakan batas Rp5 miliar atau Rp10 miliar

Informasi lama tersebut sudah tidak tepat untuk konteks terbaru. Batas harga hunian mewah yang dikenai PPnBM adalah Rp30 miliar atau lebih.

3. Menggabungkan PPN, BPHTB, dan PPnBM menjadi satu tarif

PPN, BPHTB, dan PPnBM adalah pajak berbeda. Jangan menyebut gabungan pajak sebagai tarif PPnBM. PPnBM hunian mewah sendiri adalah 20%.

4. Menganggap PPnBM bisa dikreditkan seperti PPN

PPnBM tidak dikreditkan seperti Pajak Masukan PPN. Nilainya perlu diperlakukan sebagai bagian dari biaya transaksi atau perolehan sesuai perlakuan akuntansi dan pajak yang berlaku.

5. Tidak meminta rincian harga dari developer

Harga properti mewah sering memiliki banyak komponen. Pembeli harus meminta rincian tertulis agar mengetahui mana harga jual, PPN, PPnBM, BPHTB, biaya AJB, biaya balik nama, dan biaya lain.

Checklist Sebelum Membeli Apartemen Mewah

Sebelum membeli apartemen dengan nilai sangat tinggi, gunakan checklist berikut.

Checklist pajak

• Apakah harga jual unit mencapai Rp30 miliar atau lebih?
• Apakah unit masuk kelompok hunian mewah yang dikenai PPnBM?
• Berapa nilai PPnBM yang harus diperhitungkan?
• Apakah harga sudah termasuk PPN?
• Apakah PPN yang digunakan adalah tarif barang mewah?
• Berapa estimasi BPHTB?
• Apakah ada PBB tertunggak?
• Apakah ada biaya lain yang ditagihkan developer?

Checklist dokumen

• Perjanjian pemesanan atau booking form.
• PPJB.
• Rincian harga dan pajak dari developer.
• Faktur pajak jika transaksi dari PKP.
• Bukti pembayaran.
• Dokumen legal unit.
• Dokumen AJB atau proses balik nama jika sudah selesai.

Checklist pertanyaan legal

• Apakah sertifikat unit sudah pecah atau masih induk?
• Apakah unit siap diserahterimakan?
• Apakah ada biaya service charge dan sinking fund?
• Apakah pembeli akan dikenai biaya perubahan nama?
• Apakah transaksi menggunakan PPJB atau langsung AJB?

Tips untuk Developer agar Administrasi PPnBM Lebih Aman

Developer yang menjual apartemen mewah perlu memastikan administrasi pajak dilakukan dengan rapi. Nilai transaksi yang besar membuat risiko koreksi juga besar jika data tidak lengkap.

1. Tentukan status unit sejak awal

Kelompokkan unit yang berpotensi kena PPnBM berdasarkan harga jual. Jangan menunggu transaksi selesai baru mengecek apakah unit terkena PPnBM.

2. Buat rincian harga yang transparan

Rincian harga harus menjelaskan harga dasar, PPN, PPnBM, BPHTB, biaya AJB, biaya balik nama, dan biaya lain. Transparansi ini akan mengurangi risiko komplain pembeli.

3. Pastikan faktur pajak valid

Faktur pajak harus dibuat tepat waktu dan sesuai data transaksi. Jika faktur terlambat atau bermasalah, transaksi bernilai besar bisa menimbulkan risiko administrasi.

4. Rekonsiliasi penjualan dan pajak

Developer perlu mencocokkan data booking, invoice, pembayaran, PPJB, serah terima, faktur pajak, PPN, dan PPnBM. Untuk prinsip rekonsiliasi, baca artikel 3 alasan pentingnya rekonsiliasi data pajak.

5. Simpan seluruh dokumen pendukung

Simpan dokumen transaksi, bukti bayar, faktur pajak, data pembeli, PPJB, dan dokumen pelaporan pajak. Arsip ini penting jika ada pemeriksaan atau kebutuhan klarifikasi.

FAQ Seputar PPnBM Apartemen

Apa itu PPnBM apartemen?

PPnBM apartemen adalah Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang dikenakan atas penyerahan apartemen yang masuk kategori hunian mewah sesuai ketentuan perpajakan.

Apakah semua apartemen kena PPnBM?

Tidak. Apartemen baru dikenai PPnBM jika termasuk kelompok hunian mewah dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih.

Berapa tarif PPnBM apartemen?

Tarif PPnBM untuk hunian mewah seperti apartemen, kondominium, town house, rumah mewah, dan sejenisnya adalah 20%.

Apakah apartemen Rp10 miliar kena PPnBM?

Berdasarkan aturan terbaru, apartemen Rp10 miliar tidak masuk batas harga jual hunian mewah Rp30 miliar atau lebih untuk pengenaan PPnBM 20%.

Apakah apartemen Rp30 miliar kena PPnBM?

Ya, apartemen dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih dapat masuk objek PPnBM hunian mewah dengan tarif 20%.

Apakah PPnBM sama dengan PPN?

Tidak. PPN adalah Pajak Pertambahan Nilai atas penyerahan BKP/JKP. PPnBM adalah pajak tambahan atas Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.

Apakah apartemen mewah juga kena PPN?

Jika apartemen mewah dijual oleh developer atau PKP dan memenuhi ketentuan objek PPN, transaksi dapat dikenai PPN. Untuk barang mewah, tarif PPN 12% berlaku mulai 2025 sesuai ketentuan.

Apakah PPnBM bisa dikreditkan?

Tidak seperti Pajak Masukan PPN, PPnBM tidak dikreditkan oleh pembeli. Nilainya perlu diperhitungkan sebagai bagian dari biaya transaksi atau perolehan.

Apakah apartemen second kena PPnBM?

Transaksi apartemen second antar orang pribadi umumnya tidak sama dengan penyerahan unit baru oleh developer yang menghasilkan BKP mewah. Pajak yang lebih sering muncul adalah PPh final penjual, BPHTB pembeli, dan PBB.

Siapa yang memungut PPnBM apartemen?

Dalam transaksi apartemen baru yang memenuhi kriteria, pihak penjual atau developer yang berkewajiban sebagai PKP akan memperhitungkan, memungut, menyetor, dan melaporkan PPnBM sesuai ketentuan.

Kesimpulan

PPnBM apartemen hanya dikenakan untuk apartemen yang masuk kategori hunian mewah. Berdasarkan ketentuan terbaru, kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dikenai PPnBM 20% jika harga jualnya Rp30 miliar atau lebih.

Informasi lama yang menyebut batas Rp5 miliar atau Rp10 miliar sudah tidak relevan untuk aturan PPnBM hunian mewah terbaru. Karena itu, pembeli, developer, finance, dan tax staff perlu menggunakan batas Rp30 miliar sebagai acuan utama.

Selain PPnBM, transaksi apartemen juga dapat melibatkan PPN, BPHTB, PPh final, PBB, biaya notaris/PPAT, biaya balik nama, dan biaya administrasi lainnya. Untuk apartemen mewah yang terkena PPnBM, pembeli juga perlu memperhatikan PPN barang mewah yang berlaku sesuai ketentuan 2025.

Agar tidak salah menghitung total biaya, pembeli sebaiknya meminta rincian harga tertulis dari developer, memastikan apakah harga sudah termasuk PPN dan PPnBM, serta menghitung BPHTB dan biaya legal sejak awal. Sementara bagi developer, administrasi faktur, rekonsiliasi pajak, dan pelaporan PPN/PPnBM harus dikelola dengan rapi agar tidak menimbulkan risiko pajak di kemudian hari.

Referensi External

• JDIH BPK – PP Nomor 61 Tahun 2020 tentang Barang Kena Pajak Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor
• JDIH Kementerian Keuangan – PMK 15/PMK.03/2023 tentang Perubahan atas PMK 96/PMK.03/2021
• Direktorat Jenderal Pajak – Lampiran PMK 15/PMK.03/2023 Daftar BKP Tergolong Mewah
• Direktorat Jenderal Pajak – Barang Kena Pajak Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai PPnBM
• Direktorat Jenderal Pajak – Kebijakan PPN 2025
• Direktorat Jenderal Pajak – PMK 131/2024 dan Tarif PPN Sebelas-Dua Belas
• Direktorat Jenderal Pajak – PMK 131/2024 dalam Pengaturan PPN 2025
• Direktorat Jenderal Pajak – Pemungutan Pajak Pertambahan Nilai